¿Cuántos de ustedes dirían que estamos viviendo una nueva burbuja inmobiliaria? Pues es lo que dice el estudio “Tendencias del Mercado Inmobiliario. Europa 2015”, en cuya presentación tuve la oportunidad de participar, todo un clásico en el sector elaborado conjuntamente por Urban Land Institute y PwC. “España se encuentra al rojo vivo, con grandes volúmenes de capital dirigiéndose al mercado inmobiliario. Los precios han subido considerablemente” “Probablemente hoy haya mayor volumen de capital disponible que nunca antes” “A España ha llegado un auténtico tsunami de capital procedente de fondos globales” “Es como si la crisis de crédito que vivimos hace unos años, nunca se hubiera producido” son, todas ellas, frases del citado informe recogiendo opiniones de expertos en el sector que reconocen que “los activos core están sobrevalorados en prácticamente todos los mercados”.
A diferencia de la última burbuja, el origen del dinero que está entrando en el sector inmobiliario en búsqueda de buenas oportunidades, no es crédito bancario sino, fundamentalmente, fondos soberanos, fondos de pensiones, private equity y fondos de inversión que consiguen recursos en la bolsa para operaciones concretas. No todos ellos son oportunistas, sino que muchos efectúan operaciones estratégicas a largo plazo que ayudaran a cambiar la configuración del sector en aspectos esenciales como la incorporación de nuevas tecnologías o la preocupación por la sostenibilidad medioambiental. Y, de forma diferente también al anterior boom, esta vez, se está evitando el segmento residencial, situándose a la cabeza del interés inversor otros usos como la logística (relacionado con el e-commerce); oficinas en centros urbanos, locales comerciales, centros comerciales y residencias para la tercera edad.
En zonas europeas como España, donde sigue existiendo un importante stock de viviendas invendidas, es más difícil acceder a financiación para actividades de nueva promoción con el resultado de que empieza a aparecer escaseces localizadas geográficamente. Las nuevas inversiones, cuando se centran en el mercado residencial, aprovechan los paquetes agrupados que están vendiendo la Sareb o las propias entidades financieras, para reconvertirlas en alquileres ya que se calcula que Madrid y Barcelona tienen todavía sus alquileres prime un 30% por debajo de los máximos alcanzados antes de la crisis.
Para dar una idea cuantitativa del impulso que estamos mencionando, se calcula que el total de transacciones inmobiliarias realizadas se ha incrementado un 104% en 2014 respecto al año anterior, que ya duplicó la cifra de 2012. La abundancia de liquidez mundial existente y la necesidad por parte de los nuevos financiadores asiáticos y norteamericanos de encontrar rentabilidades atractivas están haciendo que el sector inmobiliario vuelva a estar en el ojo del huracán de la recuperación europea, con grandes oportunidades en aquellos sitios que han sido especialmente golpeados por la crisis como Dublin o Atenas. También Madrid, que ha subido este año hasta el tercer lugar del ranking de oportunidades de inversión en ciudades europeas (tal vez por ello se desempolvan proyectos como las operaciones “Chamartin” o “campamento”), con Barcelona en el puesto número 13 tras ascender nueve posiciones. Aunque no hay dudas sobre los considerados activos core, no todo el mundo se muestra convencido de que España esté ya preparada, tras la experiencia vivida los últimos años, para reiniciar un nuevo proceso expansivo en el sector, que sea sostenible. Aunque hay otros indicadores que confirman una lenta recuperación del sector construcción en España tras el parón posterior a los años de la burbuja. Podemos citar la última EPA donde, por primera vez tras varios años destruyéndolo, se reflejaba una creación de empleo en el sector, hasta una cantidad de 40.000 ocupados en un año, o el reciente dato de que, por primera vez desde 2008, ha vuelto a subir el consumo de cemento. Contribuye a ello, también, la reactivación, en año electoral, de la inversión pública después de varios ejercicios en que ha sido una de las principales variables de ajuste del gasto. Por su parte, 2014 se ha cerrado con el primer aumento de precios en la vivienda nueva, en línea con la tímida reanudación de la concesión de créditos hipotecarios nuevos con que financiar el primer incremento en la venta total de viviendas desde 2007.
Son buenas noticias ya que para salir de la crisis necesitaremos que la construcción vuelva a tirar con fuerza de la actividad y del empleo, aunque sin volver a los niveles máximos alcanzados. De momento, no obstante, se está moviendo el dinero inversor con mucha mayor intensidad que las grúas. Esa fuerte presión compradora de la demanda sobre una oferta en gran parte rígida explica las tensiones detectadas en la valoración de ciertos activos y esa sensación de mini burbuja que citaba al principio. Con la participación de actores financieros diferentes y no toda ella especulativa, sino señalando algunas tendencias estratégicas nuevas que conviene resumir. La primera, es previsible que se produzca una mayor segmentación en los precios inmobiliarios según usos y, sobre todo, según situación geográfica. Los activos prime tenderán a aproximar su valoración a lo que determine un mercado cada vez más internacionalizado, pero marcando mayores diferencia que antes con el resto del mercado no prime donde los precios no subirán tanto. Asistiremos a una diversificación mayor de usos, conforme se consoliden las nuevas tendencias globales hacia la urbanización, envejecimiento y la revolución en la cadena logística que entraña la nueva comercialización digital. El alquiler, de la mano de empresas inversoras especializadas, ocupará un mayor espacio en el sector. Por último, se incorporará cada vez más tecnología en edificios inteligentes, así como una preocupación creciente por la sostenibilidad medio ambiental, convertida en fuente de rentabilidad a medio plazo.
El sector inmobiliario está en plena ebullición. Otra vez. Aunque sea de forma muy diferente a cuando acabamos generando una burbuja en viviendas con financiación bancaria. Hoy, de la mano de inversores diferentes a los bancos y excluyendo, de momento, al segmento residencial, el dinero se mueve más de prisa que las grúas aunque anticipando la vuelta al movimiento de estas que señalará el fin de una crisis cuyos efectos nos acompañaran muchos años todavía.
